投资要点
一个值得注意的数据，前 5 个月商品房销售面积 46440 万平方米，累计同比下降 0.9%，
看似跌幅不大；
(资料图片仅供参考)
由于住宅是商品房销售的主体，折算后的上年基数为 39748.9 万平方米；而上年公布累计值为 42902 万平方米，二者存在显著差异；
进一步计算当月数据，折算后的上年 5 月基数为 7649.8 万平方米；公布的当月值为 9180.9 万平方米，口径收窄超过 16 个百分点；
在住宅销售面积口径收窄的同时，竣工面积口径并未发生变化；根据国家统计局公布的《2023 年 1-5 月份全国房地产市场基本情况》附注 2 的解释，可以认为，销售端与竣工端的统计对象，存在一致性；
根据附注 6 的解释，导致口径发生变化，存在三种原因：（一）修订退房数据；（二）改正问题数据；（三）剔除部分数据；
我们使用同样的方法，对 2019 年-2021 年的基数进行测算，发现即使 2020 年疫情扰动，也仅是计算口径出现小幅变化，或许能用原因（二）和原因（三）来解释；
我们更倾向于认为，原因（一）可以解释在 2022 年 3-5 月的变化，即可能存在 3.3-16.7 个百分点的退房行为，累计面积对应约 34.3 万套房；
由于 2022 年 4 月存在疫情扰动，未来月份的基数能否恢复至去年公布数值，或将成为判断 2022 年 3 月开始的退房行为，是短期扰动还是需求拐点的信号。
风险提示事件：1、政策变动风险。2、退房规模的刻画基于一定的假设以及公开历史数据的归纳分析，相关结论具有一定的局限性，仅供参考。
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